Pour réussir un investissement locatif, il est primordial d’encaisser régulièrement les loyers. Tous nos conseils pour limiter au minimum le risque d’impayés.
Sélection du locataire, juste fixation du loyer, caution d’un tiers ou assurance: voici les précautions incontournables pour s’épargner de mauvaises surprises avec un investissements locatif.
1Comment sélectionner son locataire?
L’importance et la régularité de ses ressources sont les principaux critères de sélection du candidat locataire. Idéalement, le loyer ne doit pas représenter plus du tiers de ses revenus nets. Vous pouvez aussi contacter son ancien bailleur pour vous assurer de la régularité du paiement des loyers.
Avant de vous engager, faites-vous remettre un certain nombre de justificatifs. Les documents que vous pouvez réclamer ont été exhaustivement listés dans le décret du 5 novembre 2015. Si vous ne respectez pas cette liste, vous risquez une amende de 3 000 €. Ces documents sont classés en quatre catégories:
- les justificatifs d’identité (carte d’identité, passeport, permis de conduire, etc.),
- les justificatifs de domicile (dernières quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers…),
- les justificatifs d’activité professionnelle (contrat de travail pour un salarié, extrait K ou K bis du registre du commerce pour un commerçant, etc.),
- les justificatifs de ressources (dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire…). Attention, certains candidats n’hésitent pas à produire de fausses fiches de paie, plus vraies que nature! Exigez systématiquement la présentation des documents originaux. N’hésitez pas non plus à demander le dernier avis d’imposition afin de vérifier que le montant des revenus y figurant est cohérent avec celui indiqué sur les bulletins de paie. Vous pouvez même vérifier l’authenticité de cet avis sur le site impot.gouv.fr.
Mais attention, tous vos efforts seront vains si vous n’avez pas évalué correctement le loyer. S’il est trop élevé, vous risquez de décourager les candidats locataires ou, si vous trouvez des occupants, d’être confronté à une importante rotation.
2Comment choisir son assurance loyers impayés?
Si les loyers représentent une part importante de vos revenus, vous avez intérêt à souscrire une assurance loyers impayés, directement auprès d’une compagnie ou d’un courtier ou, si vous passez par un professionnel de la gestion locative, en adhérant au contrat groupe qu’il vous proposera. Les primes d’assurance oscillent entre 2 et 4 % du montant annuel des loyers, charges comprises. Si tous les contrats prennent en charge les loyers et charges impayés ainsi que les frais de procédure (honoraires d’avocat et d’huissier…), on constate de grandes disparités sur les plafonds et les durées d’indemnisation. La plupart des produits proposent des garanties annexes, optionnelles ou non. Parmi celles-ci, la protection juridique, qui couvre tous les litiges locatifs autres que ceux liés aux impayés de loyers (par exemple, un contentieux sur le remboursement du dépôt de garantie) ou encore la garantie dégradations immobilières qui prend en charge les détériorations commises par le locataire.
Depuis janvier 2016, vous pouvez vous assurer gratuitement grâce au dispositif Visale. Il remplace la garantie des risques locatifs (GRL) et la garantie universelle des loyers (GUL). Visal assure les loyers des trois premières années du bail, dans la limite de 1 300 € par mois, charges comprises (1 500 € à Paris). Il est destiné aux salariés précaires (en période d’essai, en CDD, en intérim…) de plus de 30 ans et aux salariés de moins de 30 ans, quel que soit leur contrat, qui emménagent dans un délai d’un an après leur prise de fonction. Vous n’avez aucune démarche à accomplir: c’est le candidat locataire qui doit s’inscrire sur visale.fr.
3La caution d’un tiers est-elle efficace?
La caution est un moyen efficace de garantir le paiement des loyers, à condition que la personne qui s’engage à payer à la place du locataire soit solvable! Vous pouvez le vérifier en lui demandant les mêmes documents qu’au candidat locataire. Mieux vaut demander une «caution solidaire» car, en cas d’impayés, vous pourrez réclamer directement à la caution la totalité de la dette du locataire. Alors que si la caution est «simple», vous devrez préalablement poursuivre le locataire avant de vous retourner contre la caution. Attention, la rédaction de l’acte de cautionnement est soumise à un strict formalisme: montant du loyer en chiffres et en lettres écrit à la main, reproduction manuscrite de certains articles de la loi du 6 juillet 1989, durée précise de l’engagement de la caution… À défaut, elle sera entachée de nullité.
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